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四月 26, 2018    English   
加拿大房貸大戰風雲再起 3年期利率不到2%

在4月份加拿大財長辭世的第二周,滿地可銀行就推出了曾被費拉提阻止的2.99%房貸,從而拉開了本輪房貸大戰的序幕。隨后,5月初investor group推出1.99%的三年房貸,本周加拿大另一家大型銀行豐業銀行Scotiabank又將五年房貸降至2.97%!房貸大戰已經是硝煙彌漫,各大金融機構為了擴張房貸市場份額都不惜血本,引發分析師對信貸過度擴張的進一步擔憂。

最近房貸利率的下調對於許多分析師而言有些意外,因為市場達成的共識是美聯儲將於2015年秋天開始加息,加拿大央行一向以美聯儲的馬首是瞻,房貸利率本應處於上升趨勢才符合常理。從宏觀數據上看,加國四月的通脹水平達到2%,為兩年來的最高水平,這也是加拿大央行的通脹目標。通脹數據中的能源價格飆升2.3%,天然氣價格更是暴漲8.2%,當然央行為了顯示較低的通脹數據,往往會把食物和能源價格的增長剔除,僅僅計算核心通脹。因此加拿大通貨膨脹雖然仍舊維持在中央銀行的2%目標,實際通脹已經超出許多。如果將這些數據考慮進去,央行的利息早就該急速上升了。

   於情於理,加拿大房貸利率都應該處於上升階段,無奈銀行卻爭先恐后的降低利率,這種行為看起來有些非理性的色彩。讓我們簡單分析一下背后的原因吧。其實,我們的房貸利率的升降與債券的價值變化息息相關,在國債和房貸之間可以總結出一種簡化關系。由於國債的償還率為100%,但是房屋貸款卻不是;房貸存在著拖欠債務或是提前付款的可能性,這些都是影響房貸回報率的潛在因素。因此房貸的利率必須要比國債的回報率要高,以此來填補其潛在的風險。

   一般情況下,房貸與100%本金擔保的國債間的利差為1.5%。當然這一利潤值在市場狀況、投資者能力和投資種類的影響下會出現或多或少的伸縮。房貸和國債之間的關系並不是固定的,而是根據市場狀況變化的。據歷史數據顯示,經常會發生國債收益率的增長速度高於房貸利率的情況,反之亦然。國債收益率對房貸利率是個明顯的領先指標,可以“預測”房貸走勢。   加拿大5年期國債的收益率自今年3月達到1.8%后就呈現下降趨勢,截止到5月當周為止,加拿大5年國債收益率為1.5%。因此,從歷史上國債收益率與房貸利率的關系上看,豐業銀行推出的2.97%五年房貸利率是有市場基礎的,並非僅僅是不顧成本的血拼。

   不僅有市場的基礎,加拿大銀行業今年的整體盈利也是空前的。剛剛公布業績的兩家公司就是最好的例証,加拿大道明銀行晒出靚麗季報,其季度盈利首次突破20億加元,比去年同期跳增16%,盈利動力主要來自個人和商業貸款暴增。另一家行業翹楚加拿大皇家銀行也同時公布季報,憑借強勁的國內借貸和資本市場收入,皇銀的季度盈利也上漲15%。兩家銀行超出預期的盈利季報公布之際,投資者對其業績增長信心大增,銀行股的價格達到歷史巔峰。在銀行整體盈利豐厚,資本充足的情況下,各大行在房貸利率上給消費者讓利也是有財政保障的。

   現在的問題是,即使銀行又能力進行房貸大戰,但我們不得不考慮房貸大戰對社會和經濟的長久影響。關於加拿大信貸擴張的數據,我們無須考察就可以清楚的看到,看看這些年來樓市的火爆,大家搶offer,置產業的心氣正旺。從審慎性的角度看,加人負債水平已經高達167%,這樣高的負債水平隻有在被債務危機困擾的歐洲國家例如希臘才會見到,考慮到這些因素后,其實無論房地產價格如何增長,僅僅從負債水平考慮,加拿大的信貸擴張已經走到盡頭。前任財長清楚的意識到這個問題,因此極力打壓低利息房貸促銷做法,親自干預滿地可銀行的低息房貸。可惜,他離任后新上台的央行行長對此完全放任,於是被抑制了好幾年的房貸大戰又烽煙再起。

   房貸大戰在本質上是將納稅人綁上戰車,因為銀行會將房貸的一部分風險轉移給房屋貸款中心CMHC。目前由加拿大的CMHC所擔保的房屋貸款高達6,000億加元,銀行一旦有什麼閃失,這些損失都將由政府承擔,並像美國政府一樣轉嫁給納稅人。前財長費海提的離世,使得加拿大失去了一位敢於講真話,敢於保持獨立性,敢於對房地產市場的非理性繁榮下猛藥的優秀管理人才,在他離去后出現的房貸大戰是必然結果。

   文中提及產品和建議隻作參考,不構成推薦。閣下投資前需評估個人風險承受能力,並與專業投資人士商榷為准。

  楊凡   加拿大証券學院院士/特許金融規劃師

 
加拿大都市報
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